【一文看懂】央行祭6波限貸令無效？「道德勸說」總量管制卻更有感？

近年來，房價幾乎以飛漲的速度向上攀升，尤其從去年下半年起，新青安房貸上路後，房市一路升溫，幾乎成為全民購屋運動，回顧2020年底迄今，央行連續祭出6波選擇性信用管制，似乎成效有限，然而，從8月初開始，陸續傳出公股行庫和民間銀行房貸水位達警戒線。

數十家銀行突然選在「同一時間」滿水位，民眾得排隊等貸款，抑或選擇低成數、高利率方案等，引發市場恐慌，央行則於8月21日傍晚，罕見地召開臨時記者會，證實邀34家本國銀行與信用合作社座談，須分別在8月底、9月6日前提出自主管理的不動產貸款具體量化改善方案，且強調不得影響首購族、推動都更或危老、社會住宅等，以及企業購建自用廠辦等所需資金。

央行認為，此舉是對各銀行道德勸說方式，從總量及信用資源合理配置著眼，並不是強制性政策。外界稱本次為「史上最嚴限貸令」，相較央行過去6波的選擇性信用管制似乎更有效果，預期將對房市產生降溫效果。



為何央行6波選擇性信用管制不敵史上最嚴限貸令？

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源分析，央行早在1973年第一次石油危機時，採取嚴格的選擇性信用管制來調控房市，當時直接降低貸款成數，甚至不給購地和住宅貸款，還嚴格查明資金流向，之後的手段都相對溫和。

回顧2020年到今年6月以來的選擇性信用管制，主要針對授信對象或地區的差別，限制戶數或購地貸款，只是「上有政策、下有對策」，對口袋夠深的資產階級所造成的影響有限，反而是換屋族或中小型建商受到衝擊。

央行本次採取「道德勸說」屬於集體式要求，無差別化的整體封殺。過去是一個大水庫，有好幾個水龍頭放水，央行只選擇部分關閉，但還有其他水龍頭開著，這次是直接把所有水龍頭全部關閉，使得水庫乾涸。

不只購屋族貸款受影響，銀行放款被限制，建商或開發商的土建融也一併鎖住，使得先前與銀行談的整批房貸，連帶受到限貸令波及，可說是「無差別性、無地域性」的封鎖。

根據《銀行法》第72-2條第1項規定，辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30%。目前多數銀行的水位維持在28%左右，央行提出的自主管理不動產貸款具體量化改善方案，希望水位降至26%，銀行只有3條路，停止放貸、收回款項或拉存款，後兩者都需要一段時間，大砍消費者貸款的效果最快。



民眾直指銀行的行為是「雨天收傘」，但央行的3大顧慮為何？

陳碧源分析，央行的顧慮從6月的理監事會議的議事錄摘要，以及連續兩天的新聞稿內容可嗅出端倪。首先，截至今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）為37.4%，接近2014年的歷史高點37.9%，有理事憂心房市並無降溫跡象，更有人建議「從量著手」，縮減流動資金，應有較直接、較大的效果。

其次，股市動能不足，恐對金融市場造成動盪。先前股市大好時，有部分民眾借款炒股或套利，等同把錢放在股市跟房市，在股市疲軟之下，恐會影響還款能力；有人則是獲利後急流勇退，資金找不到合適標的，恐怕再度回到不動產市場。

最後，房價居高不下，租金連動高漲，且通膨依舊在2%以上，央行面對升息的壓力，必須要有動作跟態度，況且美國經濟是否好轉，會影響我國出口和景氣，選擇升息屬於緊縮的貨幣政策，並非央行所願，倒不如搶在9月理監事會議之前，先處理銀行端，或許可減少升息壓力，並穩定金融市場。

房市是否因此受影響？

住展雜誌發言人陳炳辰認為，第4季的房市一定會降溫，尤其是中古屋和成屋市場，主要受到借貸卡關，加上預售屋市場持續創高價，有不少購屋族會選擇觀望，原本預期全年的建築物買賣移轉棟數有機會破34萬棟，恐怕會明顯縮水，呈現「虎頭蛇尾」的情勢。

值得注意的是，這波影響是長期還是短期，若壓抑時間短暫，不排除明年初產生報復性買盤，畢竟國人認為房地產保值效果最好，暫無其他方式來增值資產，購屋仍是主要的投資標的。

如果依照央行的期待，各金融機構得依據自身經營情況，進一步評估今年第4季到明年第4季的風險管理，提出調整方案或規劃，或許金融機構不會無限上綱放貸，呈現規律性收斂，房市可望朝向恆溫，而非加速沸騰。