銀行放貸拉緊報！發酵一季衝擊買氣 下半年房市漲勢、買氣恐雙消

時序進入下半年，在新青安房貸補漏網，要求貸款人簽訂切結書、限貸一次之後，房市持續火熱，房貸餘額持續增加，讓公股行庫和民營銀行放款水位逼近紅線，史上規模最大的「限貸令」出籠，又傳出行庫緊盯建商交易模式擬採取控管，不少購屋族向銀行貸款碰壁而望之卻步，房市專家認為，銀行若內控資金超過一季以上，將會衝擊後續交易和買氣，評估8月之後漲勢和買氣將逐漸緩步。



上半年房市買氣熱到爆，購屋儼然成為風潮，根據央行6月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額突破10.54兆元，連續17個月上揚，再創歷史新高，年增率擴大至10.21％，創下2021年7月以來新高，似乎讓銀行放款水位逼近「不動產放款天條」，許多公股行庫或民營銀行陸續採取緊縮措施，購屋族要不就苦苦等候放貸時間，抑或直接吞下「低成數、高利率」。

另以新成屋、預售屋為主的貸款模式，由建商與銀行洽談整批房貸，又稱「分戶貸款」，日前傳出建商要求購屋者交付總價5%到15%不等的訂金，就簽訂購屋合約，並建議開立頭期款剩餘支票，待房屋蓋完，就可脫手退場，行庫也盯上此種交易模式，還不排除將此類的分戶貸款列為拒絕往來。

建商推案信心佳 購屋族貸不到款而卻步

根據住展雜誌統計，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，從1月到7月間，連續亮出3顆象徵熱絡的黃紅燈，預售屋推案量、待售建案個數的分數走升，顯示建商信心不減，反而是來客組數、成交組數出現下降，排隊購團購買屋的情況似乎逐漸減少。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，觀察六都今年1到7月的建物買賣移轉棟數，整體交易量合計16萬3055棟，相較去年同期年增28.5%，創下2014年、11年以來最高紀錄，光是上半年的增幅就十分可觀，即便8到12月的量能收斂，也不可能拉低全年總成交量。

陳定中表示，即便公股行庫、民營銀行的放貸轉趨保守，但因房貸申請不下來，而出現違約的案例並未出現，反而銀行採取以價制量，多數民眾悶著頭買單，願意吞下較高利率或接受較低貸款成數，顯示買氣依舊，只是量能是否持續放大。



法拍成長不等於違約率高 限貸逾1季影響發酵

雖說法拍數量增加，是否多到會產生斷頭潮？根據內政部不動產資訊平台統計，全台今年上半年法拍屋案量出現成長，法拍移轉棟數有1840棟，相較去年同期的1668棟，多出172棟，但回顧歷年的案量至少2000棟起跳，今年上半年的數據，僅是2009年以來的同期次低。

陳定中指出，所謂的斷頭是指資金發生問題，無法周轉所致，即便民眾使用新青安房貸，也要等到寬限期過後，問題才會浮現，加上目前全台的違約率僅0.07%，違約率極低，法拍案量雖有增加，也不過百餘件，仍是同期次低紀錄，現階段看不出危機，恐怕要銀行內控資金超過一季以後，才有機會對後續交易產生影響。



房貸調控衝擊兩大市場 8月後房市熱度緩退燒

全向科技房產中心總監陳傑鳴提醒，央行升息又升準，銀行祭出嚴格的房貸調控，尤其是銀行不放貸，對新成屋和中古屋市場造成的影響較大，畢竟購屋族在簽約後的一定期限內得交屋，買方不僅要被罰違約金，真的開立支票還有退票問題，務必在簽約時要有附帶條款，如綁約的年限等。

陳傑鳴說，去年1到7月的房市較為低迷，直到8月新青安房貸上路後，熱度才勢不可擋，銀行持續嚴格限貸，購屋族會趨於謹慎，況且下半年不確定因素太多，包含央行是否會祭出新措施、股市多頭是否續航等，都會影響買氣，觀察整體態勢，預估8月之後漲勢和買氣將逐漸緩步。

銀行限貸令燒到中小型建商 租賃業坐收漁翁之利

此外，銀行的限貸令不只是燒到購屋族，有不少中小型建商的土建融也受到影響。業內人士透露，由於銀行要保留部分資金給大建商，使得許多中小型建商轉向租賃業者融資；有部分的民眾會因貸款成數減少，退而求其次選擇民間融資，或許利率較高，至少比違約要好。

業內人士也透露，近兩年的買氣確實不錯，民眾搶搭購屋潮，建商積極購地，銀行的放貸狀況不錯，但過往的建物買賣移轉棟數不見得低，甚至出現過40萬棟到50萬棟的情況，銀行水位到上限是前所未見的消息，畢竟銀行必須時常注意金流和存款準備狀況，卻突然傳出水位逼近上限，意味著銀行的資金控管有問題，還是金管會的監管鬆懈，值得玩味。