快訊

    北市危老案驚爆爛尾 專家嘆「只會越來越多」 預售屋續建機制不應擺爛

    2023-08-06 07:00 / 作者 徐筱嵐
    為了鼓勵危老重建,政府祭出容積獎勵和租稅優惠,讓許多地主和建商趨之若鶩,近年更因營建成本高漲,讓許多建商乾脆跑路,出現爛尾樓糾紛。廖瑞祥攝影
    為了加速並鼓勵老屋重建,政府自2017年5月祭出《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,給予超優惠容積獎勵和租稅減免,尤其台北市老屋堪稱全台之最,申請危老建案的件數也是全台最多。近年來,營建成本高漲、缺工問題衝擊,不少建商「落跑」留下爛尾樓糾紛,專家認為,既然履約保證都給不了地主和消費者「保障」,政府去年底承諾要強化「續建機制」,就應該落實或建立保險機制,遏止爛尾樓風暴延燒!

    台北市政府7/31已經在「臺北地政雲預售屋實價查詢」中,將泊山妍建案註明「無法依約定完工警示」。取自台北地政雲

    建商無預警「落跑」 北市府對2危老建案罕見警示

    受到缺工缺料、營建成本飆漲,部分資金不足的建設公司放任建案成為「爛尾樓」,現在就連台北市的危老重建案也爆發建商落跑,一口氣出現2筆爛尾樓;台北市地政局日前證實,這2區危老重建案都是嘉源建設,分別是位於北投區的「泊山妍」及大同區的「嘉源埕驛」,也被市府直接註記「無法依約定完工警示」。

    根據不動產資訊平台資料顯示,今年第1季全台住宅平均屋齡32年,房屋稅籍住宅類共910萬戶,其中,台北市的平均屋齡為36.87年;在90萬4912戶有房屋稅籍的住宅數量中,近72%的住宅屋齡都在30年以上,而屋齡超過50年以上的有13.7%。

    危老重建限制寬鬆 申請量大卻難開工

    從老屋的數量來看,不難理解為何危老重建案在台北市炙手可熱,又相較於都市更新案,危老重建案的同意門檻彈性極高,建物只要經100%土地及合法建物所有權人同意,經過相關單位的建築結構鑒定,確認符合危老建築資格,就能申請建築執照開始重建與施工。

    危老重建不必舉辦公聽會、聽證會等程序,還享有容積獎勵、賦稅減免等,再加上沒有面積限制,即便基地小都能進行。

    元宏不動產加值服務平台總監陳傑鳴統計近年來的數據來看,台北市在2020年和2021年的核准案件數都超過200件以上,到了2022年出現明顯下滑的趨勢。元宏不動產加值服務平台提供

    由於限制較為寬鬆、政府給予的獎勵又多,讓許多地主和建商趨之若鶩。

    元宏不動產加值服務平台總監陳傑鳴表示,台北市在2020年和2021年的核准案件數,都超過200件以上,到了2022年出現明顯下滑的趨勢,主要是營建成本高漲、缺工嚴重,大約在3年間漲幅2至3成左右。

    營建成本翻漲 交屋時間延後最長10年

    以台北市為例,陳傑鳴說,大約2、3年前,每坪的營建成本約18萬到20萬,現在每坪最起碼25萬元起跳,再加上政府打炒房、連續升息的衝擊,當初談好的分配比例,建商評估後發現不划算,也難以抵銷營建成本,所以危老重建案的申請數量明顯減少;即便審核通過,建商也拖延不蓋,甚至乾脆「跑路」,使得爛尾樓糾紛越來越多。

    陳傑鳴說,早期的大樓建案,大約2到3年就能完工交屋,現在已經拉長到5年,還有到10年,尤其是預售案,這已經無關危老重建,在工程期限被拉長的情況下,會產生很大的變數;營建成本持續上揚,缺工情況又是過去的2到3倍,成為未來的隱憂,只能說爛尾樓問題一定會繼續發生。

    元宏不動產加值服務平台總監陳傑鳴。陳傑鳴提供

    對於近年持續爆發的爛尾樓問題,高源不動產估價師陳碧源直指,從制度面來看,先不管是不是危老建案,現行的預售屋履約保證有「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」,以及「不動產開發信託」等5種方式,儘管有銀行或信託業者管理,往往只能拿回一部份投入的金額,有些甚至討不回來,嚴格來說「爛尾樓並不是大家要的結果」,能否續建、讓工程順利走完才是地主跟消費者最迫切需要的,也就是「續建機制」。

    政府去年底允諾續建機制 應亡羊補牢再強化

    陳碧源指出,現行有「續建機制」,但費用極高,沒有幾家建商、銀行或信託業者能夠承諾,尤其是銀行端,許多建商為了貸款,就和銀行合作價金信託,產生所謂的搭售行為,這其實違反《公平交易法》,所以從最近爆發的爛尾樓糾紛來看,銀行就只能做到退款,還要看是否有其他債權人向法院聲請扣押建商的履保受益權,消費者不見得能領到帳戶內的款項。

    不動產估價師公會全聯會專業推廣委員會主委、高源不動產估價師事務所所長陳碧源。徐筱嵐攝

    陳碧源認為,政府之前曾提過要強化預售屋續建機制,到現在卻沒有確切的作法,回過頭來談危老重建案,也會涉及這個部分;危老建案既然涉及到政府給予容積獎勵和租稅優惠,就意味著政府有管理的義務和責任,去檢視危老重建案的「權益分配」合理性,不能只認定為民間的私契約就放手不管。

    陳碧源也說,觀察目前的房市情況,許多建商以案養案,一旦資金出現缺口,就會出現連鎖效應,爛尾樓糾紛只會越來越多,政府應該思考是否要建立營建業的「履約保證」,能夠確保建案能夠續建的補救方式,就像民眾購買保險的概念,也勢必會增加購屋成本,卻能多一分保障。如果政府仍不願處理,問題恐怕只會像滾雪球一樣。
    徐筱嵐 收藏文章

    本網站使用Cookie以便為您提供更優質的使用體驗,若您點擊下方“同意”或繼續瀏覽本網站,即表示您同意我們的Cookie政策,欲瞭解更多資訊請見