台灣銀髮住宅展望：超高齡社會人口轉型 樂齡住宅浮現「年輕化」趨勢

依據國發會推估，我國在2025年65歲以上高齡人口將超過總人口數的20%，估計約有468萬人，如何打造銀髮族友善安養環境的銀髮住宅，成為近年關注焦點。根據仲量聯行首度發表的《台灣銀髮住宅展望》報告，過往銀髮住宅市場居住年齡主要集中在65歲以上的退休族群，但近年55歲至64歲、具經濟能力且可自理的樂齡族群對銀髮住宅接受度增加，屆退休的55歲以上樂齡人口提早規劃銀髮生活，成為人口結構下的新潮流，銀髮住宅市場「年輕化」趨勢將帶動住宅市場新商機。

國內銀髮住宅承襲社福思維 可借鑑韓國「高齡城鎮」

仲量聯行策略顧問部及研究部合作首度發表的《台灣銀髮住宅展望》報告，內容指出，國內早期銀髮住宅市場向來偏重於經濟弱勢族群，長照養護中心的主要提供服務對象為失能長者，老人公寓也以經濟弱勢者為優先，目前市場上可提供樂齡長者完整生活服務機能的住宅產品，相對缺乏，反觀同樣存在人口老化問題的韓國，銀髮住宅市場脈動可作為參考案例。

報告分析，自2010年起，韓國各大壽險公司及飯店業、醫藥業等大型企業集團紛紛投入開發自營高齡住宅資產，政府也擴大開發「高齡城鎮」，在首爾，兩人共住高齡住宅的平均每月生活費用約為每月200萬至400萬韓圜之間，相當於每人約新台幣2萬3400元至4萬6800元，另含一筆押金。

樂齡長者偏好獨立生活型、照護娛樂兼具之友善住宅

仲量聯行指出，從主計總處及衛福部相關統計數據交叉分析，55歲以上長者最偏好「和其他人一起住機構」的比例在近五年倍數成長，針對樂齡以上人口，健康與經濟條件符合，並最有意願入住銀髮住宅的潛在需求最保守推估約為4.3萬人，而以銀髮住宅市場指標案例來看，約在8500至9200人（以供給戶數的1.2到1.3倍計算），因此，許多具良好經濟基礎、具自理能力的樂齡長者，並不容易找到獨立生活型式、照護娛樂設施兼具的高齡友善住宅，顯示銀髮住宅市場缺口有待市場機制填補。

報告發現，在國內市場上，以健康、亞健康為對象的樂齡住宅，消費者青睞地點為交通、醫療、商業機能便捷的都會近郊區，並能提供健康醫療、管家式服務、樂齡學習、社群營造等軟硬體設施服務，而以此條件開發的銀髮住宅，戶數達150戶至200戶以上經濟規模的效應較佳；再者，目前提供銀髮住宅型態分類，養生村的月租費範圍約為2.1萬至6萬元、酒店式會館為1.7萬至8萬元，青銀共居出租宅的月租費範圍則為1.9萬至7.8萬元。

家庭照護模式翻轉 樂齡住宅開發具商機

報告表示，雖然價格區間帶因房型及各開發案成本影響差異較大，以中位數分析各類型的訂價，酒店式會館的整體定價為6萬1500元，相較於養生村的3萬6300元、青銀共居出租宅的3萬3250元仍高出許多；因此，定價及服務設計上，可適用更廣大樂齡人口的銀髮住宅產品，有助於擴大市場規模。

仲量聯行策略顧問部分析，台灣樂齡長者入住銀髮住宅的意願逐漸升高，且目前市場之需求高於供給。過去五年，最偏好銀髮住宅作為居住方式的老年人口已增加，隨著少子化、高齡化程度加劇，家庭照料模式翻轉，潛在需求將會持續成長，市場將會逐步成熟。