【一文看懂】房貸之亂為哪椿？ 盤點財金三大部會解方能息民怨嗎

房貸之亂如滾雪球般越演越烈，民眾一貸難求、怨聲四起，央行最早注意到部分銀行承做不動產放款已逼近放款「天條」或內訂的警戒值，盼透過道德勸說，避免不動產貸款集中度過高，未料，卻莫名演變成限貸風暴，讓行政院、總統府接連出面，而央行、財政部、金管會也分別找公股行庫進行馬拉松式的開會...

從府院到財金三大部會陸續出面掛保證，強調銀行融資不影響首購族、自用住宅貸款者，以及已經承諾的貸款案件，希望能夠平息民怨。房市是否會因此而冷卻？為何突然上演房貸荒？央行真的突襲房市？財金部會祭出的解決方案是否能讓房貸之亂劃下句點？



為何出現房貸之亂？

今年7月銀行陸續傳出水位逼近警戒線，剛開始一部分被過度渲染，隨著限貸的家數越來越多，許多購屋族得排隊等貸款，抑或選擇低成數、高利率方案等，不只衝擊到首購族、換屋族等，也激發民眾的恐慌心態。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中點出4大原因，一是今年房市買氣好、交易量大，有申辦房貸需求的民眾自然變多；二是建商看好不動產市場並大量購入土地，根據仲量聯行統計，今年上半年土地交易合計約857億，當中住宅用地占比逼近一半，且主要買方以建商為主。

三是新青安房貸推動，過往民眾申辦「青年安心成家貸款」的上限是800萬元，而新青安房貸的額度為1000萬元，對購屋族而言，每人可多貸200萬，意味著銀行在住宅放貸得增加金額，一來一往之間，每間銀行拉高不動產貸款集中度。

四是寬限期拉長，寬限期最短3年起跳、長則5年，民眾還款金額少，銀行放貸額度和成數拉高，水位自然下降，且回補速度變慢，既然收回款項需要時間，放款速度就會減緩，甚至停止放貸。



史上最嚴限貸令之說從何而來？

時間來到8月中旬，數十家銀行幾乎在「同一時間」滿水位，市場傳言甚囂塵上，央行在8月21日傍晚，罕見地召開臨時記者會，證實邀34家本國銀行與信用合作社座談，並說明自去年下半年起，房市交易擴增，房價走高，銀行購置住宅貸款年增率上升，截至今年6月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率升至37.4%，接近37.9%的歷史高點，擔心信用資源過度集中不動產市場，不利於金融穩定，況且國際間有不動產市場過熱引發金融危機及經濟衰退的先例。

為了防範未然，央行要求銀行分別在8月底、9月6日前提出自主管理的不動產貸款具體量化改善方案（即不動產貸款總量），並三申五令不得影響首購族、推動都更或危老、社會住宅，以及企業購建自用廠辦等所需資金；消息一出，許多購屋族、換屋族抱怨，申請房貸困難、核貸成功卻無法撥款或需要排隊等情況，都是央行約34家本國銀行與信用合作社「喝咖啡」所造成，外界稱此為「史上最嚴限貸令」，更勝過選擇性信用管制措施。

政府定調哪些原則？

總統賴清德上任屆滿100天，並於9月1日前接受電視媒體專訪時澄清，央行並無限貸令，而是提醒金融行庫對房地產的融資不得超過本身資產30%，「金融行庫因應過當了」，已簽約、首購族都應受理貸款。

行政院長卓榮泰分別於行動創新AI內閣執政101記者會、8月底的行政院院會強調，政府不會有限貸令，央行對於市場穩定安全機制預先做努力，政府會顧及民眾權益不受影響，滿足一般民眾正常資金需求。

卓榮泰更在9月5日的行政院會提出「4項原則」與「4項順序」，在原則方面，維護金融體質安全、民眾自住首購及契約中的貸款要優先、行庫對於貸款結構必須自主調整、新青安貸款需要審慎核定及嚴格管理，並且要循序漸進執行。



財金三大部會各端出哪些解決之道？

中央銀行

1. 分別於8月12日至21日邀請34家本國銀行與信用合作社進行座談，且分別在8月底、9月6日前提出自主管理的不動產貸款具體量化改善方案，並要求不影響5種類型融資需求，包括無自用住宅民眾購屋融資，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，及企業購建自用廠辦等所需資金。

2. 在9月2日邀請22家不動產貸款集中度較高的銀行座談，並做出2大決議，請銀行轉知各營業單位，向申貸民眾說明房貸審核作業程序、核貸與撥款時程等事項；同時，針對無自用住宅民眾購屋陳情案件，設置共15線專線處理，必要時函轉相關銀行妥善處理，並追踨後續案件處理情形。

金融監督管理委員會

於9月4日上午與央行、財政部、銀行公會以及8大公股銀行、辦理房貸前五大的民營銀行（北富銀、國泰世華、中國信託、台新、玉山銀），研商房貸相關議題因應政策，並做出決議，首先，銀行房貸額度應優先提供給首購族、自用住宅貸款者，以及已經承諾貸款案件。

同時，要求銀行建立住宅貸款流量控管機制，包括各銀行藉預估存款增加量、不動產放款償還的還款量、已核貸未動撥的存量，估算還可承受的房貸額度；並請銀行公會協助建置住宅貸款資訊揭露平台，每周更新各家銀行是否還有可承作的額度。


財政部

1. 接力金管會，在9月4日下午邀集公股銀行總經理開會，並指示公股行庫7大重點辦理房貸業務並進行控管。建立自用住宅貸款的留控機制，包括各銀行貸款額度優先提供民眾自用住宅貸款及已承諾的貸款；公股銀行須配合銀行公會將建置的銀行住宅貸款資訊揭露專區；公股銀行加強提供電話諮詢專線，專線維持暢通以利民眾查詢；公股銀行須密切注意金管會研議銀行法第72條之2的控管規範，並依規定辦理。

請公股銀行建立嚴謹的各產業貸款風險管理機制，避免貸放過度集中特定產業；公股銀行應審慎評估新青安貸款案件，協助申請人充分了解還款情況，並審酌自身財務還款能力；公股銀行澈底落實徵授信審核，並持續辦理貸後管理措施，積極追蹤查核，未合規態樣的借戶，依查證積極追回補貼利息及調整貸款條件。

2. 財政部於9月5日召開第2季公股金融事業業務研討會，部長莊翠雲在會中重申卓榮泰的4項原則，並提醒行庫積極導入AI、拓展核心業務、強化租賃公司授信管理、注意海外風險控管等。

貸款之亂就此宣告結束？

住展雜誌發言人陳炳辰觀察，經過財金三大部會相繼出手後，讓不小心被誤傷的首購族、自住購屋等，能夠順利進入申貸跟核貸流程，算是圓滿處理，將傷害減到最低，不過，銀行端能否消化貸款壓力是個問題，畢竟越接近年底，銀行越有滿水位的壓力，今年只是提早爆發。

然而，整體房市依舊過熱，根據央行最新統計，7月房貸餘額為10兆6570億元，續創歷史新高，且從今年5月到7月已經連續3個月增加逾千億元的金額，意味著房貸餘額仍在高檔，若沒有適當控管，在銀行持續滿水位的情況下，危機短時間內很難告終，恐怕要到明年初態勢才會比較明朗。