土地太值錢了！地主與建商合建分屋　收了差額價款就要報房地合一稅

台北國稅局今（14）日表示，個人如果拿2016年以後取得、適用房地合一稅制的土地，與建商商討都更，並依循合建分屋方式換回房屋，但因土地價值非常高，建商還要額外支付了一筆差額價款，那麼這筆「差額價款」就要申報房地合一稅。

依照出售房地合一稅制，個人若出售該制度適用範圍的土地，就要以交易時的成交價，減除原始取得成本及必要費用，之後的餘額為課稅所得，申報繳納房地合一稅。

台北國稅局表示，個人以適用房地合一稅制的自有土地，與營利事業合建分屋，如果換入房屋的價值「等於或大於」換出土地的價值，於房地交換時，就不用報繳房地合一稅。

但若換入房屋的價值「小於」換出土地的價值，這時候建商或支付一筆差額價金，那麼就會被視為「出售了」要報價房地合一稅的土地，因此依規定要計算課稅所得額，並申報繳納房地合一稅。

台北國稅局舉例，甲君在2016年1月以1,500萬元買賣取得A土地10坪，相當於每坪土地取得成本150元，並與建商合建分屋，於2021年4月房屋興建完成，甲君以價值1,200萬元的4坪A土地，交換取得30坪、價值900萬元房屋。

由於房屋價值「小於」換出土地的價值，甲君從建商領取差額價款300萬元，這就屬於出售行為，依規定要報繳個人房地合一稅。

但甲君誤以為只是「拿土地換回房屋」，不是出售行為，而未依規定申報，經國稅局查獲，核定出售土地課稅所得138萬元，再按持有期間（超過5年，未逾10年）適用稅率20%計算補徵稅額27.6萬元並裁處罰鍰。