【囤房稅靈不靈？3-3】居住正義除了價格合理性，也要透明管理，政策正引導房東誠實報稅

台灣的居住，到底正義不正義？在716凱道集會後，各界都把討論目光放在「囤房稅」與「社宅」政策有否被落實。事實上，除了以財政手段逼出房屋，透明管理也亟待改革。台北大學城鄉環境學系教授彭建文直言，台灣租屋市場，最大問題是「沒有好好被管理」。

所謂「沒有好好被管理」所造成的問題，受害的不只有房客，也有房東。彭建文表示，由於租屋市場的「資訊不完整」，不論房東或房客都承擔很多風險，也沒有透過保險或保證方式來降低各式風險。

「當然，租屋品質也就很不好，因為大家都怕被查稅，都躲起來沒有被管理。」彭建文說了一個關鍵，不少囤房者，都在想方設法的逃避政府的監管。

財政部：囤房稅2.0對多屋族有殺傷力

財政部賦稅署長宋秀玲坦言，當初在制定「囤房稅2.0」政策時，是有全盤配套的。她說，政策出爐後，有人批評政策不夠力，又有人說會助漲房價。事實上，她認為，政策對囤房者是有殺傷力的。

新政是將現行房屋稅的稅率，地板與天花板都抬高了三分之一，房屋稅率變成2%至4.8% ，而且採全國歸戶；宋秀玲表示，假若某一縣市過去皆未對多屋族採取差別稅率，房屋稅只課1.5%；以目前台北市5戶以上最就高稅率4.8%為例，差距三倍以上，應該是有殺傷力的。

她舉例，假若平均現值20萬元的中古屋，房屋稅率4.8%，一戶房屋稅約9,600元。4戶大約就要繳3.84萬元，這種狀況會不會想釋出房源出租？房東大概已在爭扎的邊緣了。

宋秀玲表示，4.8%稅率看似不重，但若加上全國歸戶，上下限調升三分之一，再加上原本沒有實施差別稅率的縣市，不覺得「囤房稅2.0」會沒效果。

政策邊際效果已引導租屋市場被管理

宋秀玲也分享她的觀察，她以內政部正力推社會住宅及公益出租人為例，今年起推出社會住宅包租代管方案，很多房東願意加入。

以前加入社會住宅要房東去申請，如今有包租代管後，業者協助有租屋需求者與屋主媒合，再協房東申請包租代管，並取得1萬元的修繕補助。

因此，房東樂於申請。而且，若成為社會住宅，房屋稅率只1.2%，不會受到囤房稅2.0政策影響。

而成為社會住宅的租金收入，每月還有1.5萬元免稅優惠；超過1.5萬元的租金收入，還有60%的成本費用率。因此，真正被課到的稅額不多。

但宋秀玲說，制度設計要有「邊際」效果，才會引導多屋族去設算現在的費用，進而有意願出租申報租金。



補稅效果雖有限 但能引導多屋族合法申報

宋秀玲也以財政部「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」專案查核為例，雖有補稅案，但金額都不會太大。

因為，許多包租公、包租婆沒有其他「所得」，也沒有累進，加上成本費用率43%，根本不用繳什麼稅。若你又用社會住宅包租代管，成本費用率還可以上升到60%，所以補稅效果並不如外界想像的一下子就跳高。

她以一間房屋出租2萬元來試算，扣除43%成本費用率，剩5成7；一年租金收入大約24萬元，大約申報13.68萬元所得額。若名下有4戶出租，申報所得額也只54.72萬元。每年所得稅申報時，扣除免稅額、標準扣除額，基本課不到什稅，稅率頂多5%，所得稅沒有想像中的重。

囤房稅2.0靈不靈？還要觀察嚇阻效果

由於囤房稅2.0政策才剛出爐，仍要經過今年底立法院三讀，最快明年上路，後年才會實際開徵。政大地政系教授孫振義表示，囤房稅2.0的方向是對的，但能否達到逼迫多屋族釋出房源的政策效果，某個程度上看，應該是滾動檢討，政策先上路，再進一步討論該怎麼做。

孫振義也提醒，要留意系統上的公平性。舉例來說，假若囤房者名下有10間房產，雖然全國總歸戶，但稅率較優惠的自用住宅座落哪裡，似乎可以調配。假若屋主把非自用的住宅都集中在非都會區，然後位在台北市有高額出租收益的都配置成自用，就能躲掉很多稅了。

至於政策靈不靈？孫振義表示，也可以觀察對囤房者有沒有嚇阻效果。「在船上的人，或許不會暈船；但還沒上船的人，會不會因此不選擇囤房了，這是可以觀察的。」

但他也坦言，現在一口氣出了這麼多菜，也很難判斷其「不上船」（不買房）的原因到底是不是「囤房稅2.0」。