【一文看懂】為何使用權住宅只聞樓梯響？先搞懂前車之鑑多「掉漆」

為了抑制高房價，政府陸續祭出地上權住宅、社會住宅等，但前者有年限、總價不夠低等問題，後者租期較短、供給過少的情況，國家住都中心和內政部正積極研擬「使用權住宅」方案，最長可租20年，可選擇一次付清或分期付款，類似韓國「全租房」（傳貰）概念，只是在地上權住宅出師不利且市場已有前車之鑑，政府要推使用權住宅，民眾究竟會不會買單？

什麼是地上權住宅、使用權住宅？

地上權住宅：開發業者向地主或政府機關取得土地的「地上權」，再興建而成的住宅，而民眾購買此種住宅，沒有土地所有權，在地上權存續期間，擁有地上建物的所有權，且須按期繳納交地租給地主，並負擔房屋稅。
原則上，民眾對地上建物的使用，除了契約另有約定之外，與所有權住宅的建物使用並無差異，只是地上權期限屆滿，應將地上建物，連同土地一併返還給地主。

使用權住宅：以土地及地上建物的「使用權」作為交易標的，民眾購買後，只能在約定期限內，取得土地及地上建物的使用權，沒有土地和建物的所有權，且須繳交房屋稅及地租，核貸成數和金額恐比地上權住宅更低、更不易。



地上權、使用權住宅源起何時？

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，地上權住宅可說是高房價下的產物，最早可回溯至1980年代，當時台灣進入經濟成長，股市上萬點、資金流入房地產，推升房價飆漲，青年也是望屋興嘆，甚至掀起無殻蝸牛運動、萬人夜宿忠孝東路街頭。

何世昌指出，當年高房價引發的高民怨，不亞於現在，催生出平價住宅、國宅預售制等產物，除了政府直接興建，也鼓勵建築業者投資，卻一度出現國宅供過於求，同時，配合國家建設計劃，出現國有地大量釋出的情況，遭外界批評是賤賣祖產，所以，在大面積國有地禁止標售後，促成地上權住宅的推出，之後再衍生出使用權住宅。

地上權、使用權住宅的演變？

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中說明，最早的地上權住宅大約出現在1995至2000年間，知名的案例有北市中山區京華DC、松山區河畔皇家、信義區台北花園等，購買這一批住宅的民眾，可取得建物所有權，但得繳交貸款、地租、房屋稅等。

陳定中提到，在第一批地上權住宅陸續推出後，在2005年由日勝生活科技投資興建的京站使用權住宅，讓地上權、使用權住宅更廣為人知，只是，地上權和所有權的概念有所不同，很容易讓人混淆，如位於文山區的華固新天地，就曾發生民眾入住後，發現僅有「地上權的使用權」，不僅要繳交高額地租，且貸款不易，且無法適用房屋稅或地價稅的自住稅率或優惠，經過民代反映、監察院提出調查報告後，最後由華固建設自行吸收10年差額，並協助購屋者貸款，才讓爭議落幕。

從2014年迄今，北部和南部仍有不少建商興建地上權或使用權住宅，但北部的使用權住宅建案有不少選擇轉型，反觀南部的建案，如高雄市前鎮區國揚時代、三民區河堤世界等地上權住宅，因為折扣購優惠，當時推案每坪約15至17萬元，約市價的65折，幾乎都順利完銷。



地上權、使用權住宅的劣勢？

陳定中分析，地上權住宅的劣勢大於優勢，地上權住宅並沒有土地，所以，看不見土地增值效益，且地上建物會有折舊率的問題，使得地上權住宅不會隨著市場大起大落，增值性會因年限縮短而抵消，又租期以50年最多，一旦年限到期，就要將租來的土地和地上建物一併返還。

況且，地上權住宅必須要繳交房屋稅和地租，陳定中提醒，通常地主（建商）是公司法人，手上不只一棟房屋，無法使用自用住宅稅率，使得房屋稅稅率高很多，而地租是依照土地公告地價的1%至5%來計算，相較於地價稅的自住稅率僅2‰，民眾要負擔的費用恐怕更多。

陳定中說，地上權住宅因為沒有土地所有權，使得貸款不易、成數偏低，相較於一般住宅能貸款7到8成，但地上權住宅恐怕只能貸款5到6成，且貸款年限約10到20年左右，在轉手性相對受限的情況下，很難受到青睞。

地上權住宅多數反應不佳，政府力推使用權住宅更陷窘境？

何世昌觀察，過往推動地上權住宅，多半是房市大好時刻，若是今年上半年推出地上權住宅堪稱最佳時機，其實，國人無法接受地上權住宅的原因是價格太高，目前地上權住宅價格約為市價的7到8折，加上貸款不易、利率偏高等，使得接受度低，若政府想要進一步走向使用權住宅，恐怕需要更多考量。

何世昌指出，使用權住宅要具備「中繼住宅」的精神，讓青壯族群優先入住，價格落在市價的5至6折，目前看到初步的規劃是使用20年，這段期間，青壯族只要存夠錢，就鼓勵他們離巢獨立，同時，要研擬完備的配套措施，不能單純禁止轉租或轉售，過去有債權讓渡情況，該如何防範和完善罰則，來圍堵鑽漏洞的空間。