換屋要享重購退稅 除了「設籍」更要擔心是否被「查水表」

財政部台北國稅局表示，為減輕民眾換購「自住」房地的租稅負擔，《所得稅法》規定，個人在出售適用房地合一新制的自住房地，之後又另外重購自住房地，可享重購退稅優惠。但民眾通常只關注適用要件為「設籍」，卻忽略要有「居住」事實，曾有真實案例因用水資料被登記為「空戶」，間接證實沒有居住事實而無法享有重購退稅優惠。

台北國稅局說明，個人換屋申請適用房地合一稅自住房地重購租稅優惠，必須同時符合以下條件：一、出售舊房地與重購新房地之移轉登記時間在2年以內。

二、出售與重購之房屋均無出租、供營業或執行業務使用之情形。三、個人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。

其中，應特別注意有關自住房地的認定，除需符合設籍及無出租等規定外，也須有實際居住的事實，才能符合適用要件。

台北國稅局舉例，曾發生真實案件，納稅義務人甲君於2019年6月20日以新台幣1,400萬元取得A屋，在2023年6月20日以1,900萬元出售A屋，並於同年、同月的30日，以3,200萬元重購B屋。於是，甲君就在同年7月10日申報2023年個人房屋土地交易所得稅時列報重購自住房地扣抵稅額。

但國稅局查核後發現，甲君雖於2020年7月5日將戶籍遷入A屋，但查到甲君持有A屋期間的用水資料係註記「空戶」，顯無居住事實；而甲君又無法提供足資證明具有自住事實之相關證明文件，被國稅局認定甲君持有A屋期間無實際居住使用，與房地合一自住房地規定不符，無法享受認列重購自住房地扣抵稅額，並予以補徵稅額146.3萬元［（成交價額1,900萬元-可減除成本1,452萬元-移轉費用30萬元）×35%］。

官員也特別分享，曾有民眾以「都去健身房洗澡，無須用水用電」為由，當成自住房屋卻不用繳水電費的理由，但國稅局仍有其他方式證明納稅義務人根本沒有居住事實。

另外，台北國稅局也特別提醒，民眾經核准適用房地合一重購優惠，應注意重購的新房地於5年內不能改作其他用途或再行移轉，若經查獲，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。