【一文看懂】台中13期、14期市地重劃區抵費地標售，究竟在吵什麼？

台中市政府標售第13期及第14期市地重劃區抵費地、合計共123筆，不僅讓中央發文籲請暫停標售，也在不動產業界掀起波瀾，質疑中市府的舉動恐帶動地價及房價上揚。

不過，也有人提出，標售土地是地方政府重要的財源之一，各地方政府都在做。

中市府標售土地案究竟在吵什麼？重劃區、抵費地跟地方財政有甚麼關係？《太報》整理相關爭議、疑問一次看。



Q：何謂抵費地？地方政府標售抵費地換現金是合理行為嗎？

A：根據《平均地權條例》第60條規定，實施市地重劃時，地主應負擔之公設用地、工程、重劃費用與貸款利息，以重劃區內未建築土地折算抵付。

而內政部曾於2022年7月初說明，市地重劃屬自償性開發方式，各縣市政府重劃後取得的抵費地，依現行規定，應優先以公開標售方式回收開發成本，在清償重劃負擔總費用後，才可以公開標租或招標設定地上權方式處分剩餘的抵費地。

Q：近5年來，台中市政府標售公有土地面積有多少？

A：根據內政部地政司統計，從2019年至2023年底，全國公開標售區段徵收可處分建築土地及市地重劃地區抵費地，標售總金額達新台幣1,691億元，面積超過37.6萬坪；其中，台中市政府所標售的土地面積有5.3萬坪，總金額504億元。

Q：為何台中市政府舉辦「第13期大慶市地重劃區」及「第14期美和庄市地重劃區」抵費地標售會引發討論？

A：依據中市府地政局說明，第13期及第14期市地重劃區已開發完成，為償還公共設施開發成本約223億餘元，並減輕每年約3.68億餘元貸款利息壓力，首次依法辦理部分抵費地標售作業。

在3月7日辦理的抵費地公開標售，釋出2區共計123筆土地，總面積約2.8萬坪，總底價金額超過204.6億元，被視為是市長盧秀燕任內最大規模的標售案，總金額也創下近年紀錄。

Q：第13期及第14期市地重劃區抵費地最後標出多少面積和金額？

A：依照中市府地政局公告結果，第13期及第14期市地重劃區抵費地共計123筆，標脫48筆，標脫率逾3成9，標脫總金額達86億1,583萬3,984元，總面積3萬6,234.55平方公尺（折合約1萬961坪），整體溢價率約7%。



Q：本案的市地重劃區抵費地，近年來漲幅有多少？

A：正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔受訪時表示，在2018至2019年間，中市府的地價評議委員會曾就第13期及第14期市地重劃區抵費地成本進行討論，審定重劃後地價每坪約15萬元，若以「第14期美和庄市地重劃區」的開發成本166億元來換算，約可取回11萬餘坪的抵費地。

而14期重劃區的抵費地在3年已經配地，近3年來，每坪均價漲20萬元、約2成左右，若以標售價、每坪65萬元計算，11萬餘坪的抵費地標售價格為715億元，扣除開發成本後，收益約550億元，十多年來增值的價差驚人，讓人聯想市府為了解決財政問題，透過市地重劃來抬高地價，成為另類的「重劃煉金術」。



Q：一般市地重劃區抵費地標售的金額會用在哪裡？

A：逢甲大學土地管理系教授陳建元指出，地方政府辦理土地重劃所需要的支出，包括公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息等，由平均地權基金先行支應，以重劃區內未建築的土地，即「抵費地」來抵付。

至於抵費地公開標售後的金額，除了回收前述政府所代墊的開發成本，餘額會就會回到平均地權基金，並依照不同用途，如土地重劃和辦理區段徵收所需支出，以及基金土地資產的經營、管理及維護支出等。

Q：市地重劃的「抵費地」，除了標售後挹注財政之外，還能夠做什麼？

A：逢甲大學土地管理系教授陳建元分析，地方政府財源，除仰賴中央統籌分配稅款及補助款，還須自籌財源，僅靠稅收只是杯水車薪，透過土地開發，可挹注地方財政，兼具推動地方建設發展。

陳建元認為，重劃區土地價格歷經十多年來的成長，標售金額多超過開發成本數倍以上，抵費地不見得要全數標出，可另留作他用，進行更多元的資產配置，如街廓很完整就不見得要標售，可做為社會住宅或進行設定地上權，抑或投資捷運等公共建設等，建議中市府應在此部分說明清楚。