換屋族可善用「重購退稅」 KPMG提醒注意三項稅務議題

居住需求隨著人生不同階段有所不同，即使是有殼族也有換屋需求，隨著房價看跌，許多物件也相繼釋出，KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師吳能吉提醒，若有計畫換屋的民眾，無論先買後賣或先賣後買，須注意出售舊房地與重購新房地要在二年內完成，以免喪失重購退稅的權利，另外需注意申請退稅的稅目不同，所適用的規定也不同。

居住需求人人都有，不僅是無殼族想買房，有殼族其實也有換屋需求，例如新婚首購族想要構築愛的小窩，但礙於預算只能選擇小坪數的物件。到了家裡多了新成員後，需要的空間開始變大或學區考量，就會產生換屋的需求。不過，專家提醒，換屋族要留意三大稅目，包括房地合一稅、舊制房屋交易所得稅、土地增值稅。

在房地合一稅方面，個人出售105年1月1日以後取得的房屋、土地，依據所得稅法相關規定，新舊自住房地均由本人或其配偶、未成年子女設有戶籍並有居住事實，且出售前一年內無出租、供營業或執行業務使用，則出售房地所繳納的房地合一稅，可於重購自住房地完成移轉登記之次日起算五年內，向稅捐機關申請依重購價額占出售價額的比例退還，所以「大換小」照樣可以申請。

至於舊制房屋交易所得稅，吳能吉表示，舊制重購退稅，退的是賣屋所得繳納的綜合所得稅，而且必須新屋價額超過舊屋的價額，也就是「小換大」才能全額退稅。

此外，財政部為避免不同稅目間對於自用住宅房屋及土地之認定而影響民眾重購能力，故於108年11月18日發布解釋令，修訂舊制重購退稅的自用住宅房屋認定原則，使其趨於土增稅重購退稅一致，指的是房屋所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前一年內無出租或供營業使用。

在土地增值稅方面，則是不論屬於上述哪一種所得稅制，重購土地移轉現值超過原出售土地移轉現值扣除土增稅後仍有餘額者，皆可申請就已繳納土增稅額內，退還其不足支付新購土地之數額。申請適用要件除出售及新購土地上有房屋，且符合自用住宅規定外，要特別注意的是出售及新購土地所有權人需為「同一人」，若以配偶的名義買進新的土地，就不能適用重購退稅，係相較於所得稅制規定較不同之地方。

吳能吉進一步說明，如果重購新房地在重購後5年內改作其他用途（如出租、營業或執行業務使用），或再行移轉，國稅局將追繳房地合一稅或土增稅原扣抵或退還稅額。但因公務派駐國外、子女就學需要、或原所有權人死亡等原因，致戶籍遷出或未設戶籍，倘經查明該房屋實際仍作自住使用，則可免予追繳稅款。