繼承者們當心！房地合一新制下稅負成本比你想像的還要大

2016年房地合一稅新制上路後，不動產持有期間的長短，左右了所得稅率的高低；因此恐怕會發生，兒女在繼承父母留下的房子後，在短期內再出售，將適用較高額，例如35%的房地合一稅。

KPMG安侯建業聯合會計師事務所今天舉辦「111年度綜所稅申報暨CFC因應研討會」。KPMG稅務投資部協理陳信賢表示，2016年房地合一稅制上路後，若兒子繼承父母留下的房子後，又有換屋需求，必須在短期內出售繼承的房屋，上述的高額稅率風險就可能會發生。

據財政部規定，房地合一稅2.0上路後，境內居住者持有二年內售房適用稅率45%，超過二年未逾五年稅率35%，超過五年未逾十年稅率20%，超過十年稅率15%。





2016年前取得房地仍適用舊制 繼承者可在新舊制中擇優申報

陳信賢說，房地合一稅制是以2016年做為新舊制的分水嶺，如果父母親的不動產登記是在2016年以前取得，繼承發生後，繼承人再出售不動產，若該不動產於繼承前、後均自住用，可以在新舊制中擇優申報。

一般而言，選擇舊制，因土地出售不課徵所得稅，僅有房屋需計算所得稅，若房屋價值占整個不動產的比例不高，則發生高額稅負的機率不高，可免除房地合一稅的困擾。

但如果父母是在2016年以後取得，則兒女繼承發生後，若出售不動產，就必須受到新制規範，課徵房地合一稅。

繼承房地卻留有高額房貸 無力償還被迫出售反倒賠一把

實務上也曾發生過，藝人小鬼意外離世，留下一間在2016年之後取得，市價約4,000萬元的房產，因小鬼未婚，改由父母繼承。但該屋仍有2,000萬元房貸，父母因無法承擔高額貸款而欲出售，按當時房地合一1.0新制，適用的稅率將高達35%。

此外，因父母是繼承不動產，取得成本是依繼承時的公告現值計，假設當時現值為1,000萬元，若以4,500萬元出售，將面臨高達1,225萬元的房地合一稅。 [（4,500萬-1,000萬元）×35%]

若把出售價款4,500萬元，逐一扣除當初自備款（假設為2,000萬元）、銀行貸款2,000萬元，以及1,225萬元的房地合一稅，繼承人就會驚覺，出售該筆不動產的交易是賠錢的。

繼承房地又非自願出售 稅務風險實務上有二種解方

這類「非自願」出售不動產的個案，對納稅人而言是極度不公平的，所幸有兩種解方。

其一，是財政部在2021年6月公告，因繼承不動產，留有銀行貸款，因無足夠能力還款，被迫出售持有期間在五年以下的不動產者，得適用20%稅率課稅。

其二，因繼承所取得的不動產，其公告現值或評定現值僅有1,000萬元，而貸款卻有2,000萬元。財政部另在2020年7月發布的解釋令，由繼承人負擔的貸款，就超過的不動產的公告現值及評定現值部分，可以作為成本費用，自交易所得中減除，以避免賣不動產還賠錢的情況發生。

不過，上述的財政部解釋令並非適用在所有繼承取得的不動產的案例中。若被繼的不動產在繼承時已還清貸款，兒女在繼承房子後又馬上賣，就將面臨35%或45%的房地合一稅。