顏炳立：央行有機會再「surprise」 新青安威力上半年用罄

戴德梁行今（4/1）發布今年第2季不動產展望，董事總經理顏炳立表示，第1季預售市場爆量，還未到雞犬升天的程度，第2季呈現龍蛇爭鋒，即蛋黃區跟蛋白區搶市場，買氣只剩地段、環境和可及性，在資金狂潮之下，低總價、小坪數當道，不論成屋或預售屋通通熱銷。

顏炳立也預測，為了因應電價帶來的通膨預期心理，央行在3月升息半碼，由於預售市場在第1季熱絡，部分民眾會產生假性需求，認為「沒有什麼東西比不動產更保值」，所以，預期央行應該會再「surprise」兩次到三次，來抑制房市。

去年下半年新青安房貸上路，帶動剛需進場，顏炳立認為，今年全年買賣移轉棟數約29萬棟，預期新青安房貸的威力到上半年會用罄，畢竟新青安房貸不代表每個地方都會有人買，如北部的人到南部買房，抑或南部的人到北部購屋，恐怕每個地方的供給跟需求不成比例，可以觀察第2季的買賣移轉棟數，若維持在2萬多棟，意味著新青安房貸到盡頭。

顏炳立表示，成屋市場產品不對，呈現量縮、價緩、買氣弱，反觀預售屋市場重行銷、變產品、低門檻、拚去化、保金流，總價2到3房的產品熱銷，蛋白區因為預售熱銷、墊高單價，造成房價很難下跌，預估單價甜蜜期會拉長一年。

顏炳立說，各類產品的天花板價格在2022年已經到頂，於2023年再創高價，是總價掩蓋單價，觀察2024年房價是硬撐，住宅產品由大變小，只剩地段、環境、可及性，在資金狂潮下，不論成屋或預售屋通通熱銷，投資市場不可能出現便宜的產品。

顏炳立指出，六都的地段好、面積大，商業、住宅和工業，土地和價格皆從天花板價往下修，量價買氣不再創高，價跌才會見量，帶建物的土地，融資成數高，買盤積極，帶動土地成交量放大。

另外，針對土地市場部分，蛋黃區的價格堅挺，蛋白區價修仍有市場，價修5%才會見量，有台積電進入就是雞犬升天，土地市場有買氣不悲觀；至於六都的辦公、租賃、買賣市場，新需求產生，量價、買氣皆活絡，蛋黃區價穩、蛋白區價修10%才見量。