【選後房市建言】都更不卡關擴大供給面 新青安+催生讓補貼一箭雙鵰

總統大選結果塵埃落定，房市利空出盡，接下來就看新政府如何在高房價、高利率的時代，能逆風落實「適所安居」，學者和專家都認為，政府陸續祭出打炒房政策，下階段著重在落實面和供給面，堅持依法行政，才能進一步擴大「住」和「租」的供給面，另在補貼措施融入「催生」政策，如育有第二胎子女，加碼房貸利率或頭期款補貼，增加更多誘因解決少子化問題。

打炒房、限貸令輪番為房市踩剎車 下一步往哪走

過去八年，除了社會住宅陸續在全台遍地開花，為了協助租屋族減輕負擔，政府推出為期4年的300億元「擴大租金補貼專案」；另在購屋方面，先祭出房貸支持3萬元補貼，接著有「新青年安心成家購屋優惠貸款」，降低房貸利率、拉高貸款金額和貸款年限。

為了遏止炒房歪風，央行自2020年起，五度調整選擇性信用管制，對自然人、公司法人和建商一網打盡；被稱作史上最強打炒房的《平均地權條例》新制上路，包含限制換約轉售（紅單轉讓）、私法人購置住宅採取可制等；另外，2017年上路的房地合一稅2.0，納入預售屋買賣，重稅閉鎖期延長至5年；即將於今年7月上路的囤房稅2.0，要讓囤房大戶、有大量餘屋的建商釋出空屋…

學者：政策打到痛點 但不能治標沒治本

大選結果出爐，不論是誰當選，如何讓民眾住得起也買得起，成為新政府的挑戰。逢甲大學土地管理學系教授陳建元認為，不論從管理面、金融面到財稅面，推動的各項改革確實都是為了健全房市，只能說「執政都有包袱」，想照顧各行業、各地區，很難進行大開大闔的改革，以社會住宅為例，要在全台大量興建確實不易，但細看部分社宅的地點，位置在人口淨流出的地區，應該要鎖定雙北、桃園、台中或新竹等人口密集度高的區域，看似治標卻沒有治本。

陳建元表示，觀察近年政府推出的不動產政策，在去年7月正式上路的《平均地權條例》是最有打到痛點，包括限制私法人購置住宅，以及限制預售屋紅單轉讓，讓去年初的房市出現衰退，以台南市為例，先前確實是投機偏高，後來轉為賣壓沉重，就是很明顯的案例。

都更不只保障居住安全 從「供給量」到「質變」的過程

陳建元建議，政府要回到供給面來思考房市問題，為了解決土地供給不足問題，加上國內老舊房屋問題嚴重，推動都市更新有其必要性，但受到的抵抗力越來越強，有不少都更釘子戶、都更蟑螂問題卻難以用公權力執行，使得都更停滯不錢，更進而推升土地整理成本。

儘管危老看似推動較無阻力，陳建元直指，危老只是「小針美容」，更直白地說就是「改建」，但都市更新的目的是大面積的是區改造，並提升建築物的公共安全，況且，一旦進行危老重建後，住戶要再加入都更的意願更低，反而加重整合的困難度，對增加土地供給或住宅供給並沒有實質助益，這部分「政府該拿出魄力執行，不能過度鄉愿」，過度遷就少數所有權人的權益，恐怕造成整體更大損失。

無感、有感僅一線之隔 社宅要加快解決租屋需求

馨傳不動產智庫執行長何世昌則說，綜觀現階段推動的不動產政策中，最讓民眾有感的應該是300億元「擴大租金補貼專案」，補貼金額直接進入帳戶，對於荷包不無小補；反倒是社會住宅，因多數仍在興建中，民眾必須要搶抽籤，想租也租不到，相較之下較為無感。

何世昌表示，租金補貼跟社宅其實是一體兩面的政策，租金補貼確實讓租屋族有感，只能帶來短暫的效益，還有可能流入房東口袋，欲長期實施，政府得要審慎評估財政情況；若以效益來評估，同樣的金額，若能挹注在社會住宅，只要興建完成就能增加租屋市場供給，且一次提供給數十組的民眾進住，資源輪替效應較佳，只是等待期較長。

專家：新青安納入催生政策 有感補貼再進化

至於限貸令帶來的效應，何世昌分析，限貸令立意良善，降低降商資金槓桿，管制房市風險降低，也避免銀行對不動產放款集中度過高，只是對大型建商並未帶來影響，反而擠壓中小型建商的生存空間，此部分對民眾不見得有利，畢竟中小型建商多走房價平價路線，經過五波持續限縮，目前平價產品在市場上快速消失，擠壓到換屋族空間，未來民眾在房市的喊價空間變少。

新青安房貸也是民眾超有感政策之一，何世昌建議，既然補貼是解決催生的有效方式，政府不妨結合催生政策，讓補貼更有感，不論是購屋利率補貼或頭期款補貼，不如推出一舉兩得的政策，生育第二胎家庭的利息補貼加碼或補助一定額度的頭期款，生育越多補助也越多，同步解決少子化問題。