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    租賃條例拼本會期過關 產學皆憂:僅轉租契約納實登 租金恐不跌反漲

    2022-12-18 07:30 / 作者 徐筱嵐

    攸關百萬租屋族權益的租賃條例,終於在16日的朝野協商中獲得共識,其中包租業和房客簽訂的轉租契約納入實價登錄,被視為新突破。但學者和房仲業者都憂心,實價登錄後恐有助漲租金的可能性,特別是社會住宅包租代管有政策性折扣,無法反映實際的租金價格,甚至部分社宅即便折扣後仍貼近市價,會讓部分房東以此價格定錨,反而拉抬租金價格。




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    國內租屋市場長期不透明,民間喊出希望租金也能比照房價進行實價登錄。本報資料照




    國內租屋市場長期不透明,外界期待能夠建立資訊公開、透明的市場,不過,內政部對此議題找來22個縣市開會討論,所有縣市皆表達反對,不僅稽徵、人力成本過高,恐會引發其他糾紛,最後在折衝之下,修正《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃條例)第34條規定,未來包租業和房客簽訂的轉租契約,會納入實價登錄資訊,若主管機關要查核,業者不得拒絕、妨礙或規避。



    究竟實價登錄和租金透明,是否會對租金市場帶來正面的效益?景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析,本次租賃條例的修正可以說是「質的提升」,對租金市場恐怕帶來漲價影響,過去租金低,但屋內物件有損壞就由房客自行處理。



    章定煊指出,未來租賃關係納入消保法後,房東就必須履行契約上的義務與責任,包括室內裝修、修繕等,會被納入成本考量;另在租賃條例中,包租代管業也是規範對象,而包租代管業者也會收取1到3成左右的費用,這些也會被轉嫁,反而帶動租金上漲。



    包租代管量體少 實登價格恐難貼近市價



    台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中則說,目前僅包租代管的轉租案件要進行實登,由於量體少,恐難反映租金市場行情,加上包租代管還分為一般戶跟社會住宅戶,社會住宅戶有政策性優惠,會低於市價,而北市有些社宅價格即便打折,仍貼近市價,無法真正與市價接軌,甚至有房東會以政策性物件價格都這麼高,藉機提高租金價格。



    看起來租金市場恐怕會出現定錨效應?章定煊表示,租金價格跟住宅價格不一樣,住宅價格定錨效果比較高,畢竟住宅是耐久財,租賃市場有流動性,普遍一年一簽,不見得漲上去就降不下來。若是擔心租金過高而影響民眾支出,現在還有租金補貼,或是另外修法,只要租金支出超過家庭支出的30%,衝擊到基本生活,再由政府給予相關補助。



    陳定中認為,政府本次修法已經跨出第一步,若要收集更多的租金市場資訊,除了持續掌握包租代管物件,同時鼓勵民間租賃契約藉由公證制度備查;當然會有房東抗拒,但可比照租金補貼的公益出租人(房東),給予房租稅、地價稅和所得稅等租稅優惠,漸進式掌握市面上的租金行情,很多事情無法一步到位,但後續可以有更細緻的推動跟調整。




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