台灣的世界奇觀｜明明空屋率高，租金卻不便宜？用「100元理論」搞懂高房價原理

圖為台灣房子示意圖。（圖片來源／Diamo Laung Bobpuao, CC Licensed）

台灣房地產的三個問題：

1. 為什麼台灣的房價如此高？

2. 台灣有高空屋率，為什麼租金卻不便宜？

3. 養房很貴，誰拿走了你的錢？

要回答這三個問題，首先要知道買房子的真正價格並不是售價，購買房屋的主要成本是房屋貸款加上房屋稅。

以 100 元理論，理解台灣高房價如何生成

台灣的超級低房地產稅率是房價高的主因，在此用簡單的數字解釋：一般中產階級買房子都是貸款，所以真正的重點不是房屋的價格，而是每個月能負擔的貸款是多少。

同樣是每個月房屋貸款和房地產稅總共 100 塊錢，在台灣是這樣：房貸 $99，房地產稅 $1。在美國是這樣：房貸 $60，房地產稅 $40。

儘管都是每個月負擔 $100，卻有一個很大的差別，房貸 30 年後付清了就歸零，台灣人只需要負擔平均一個月 1 元的地產稅了。美國人付清的房貸，卻還要付 $40 的房地產稅，如果房價上漲，房地產稅金也會跟著上漲。

台灣人會覺得就算房貸很沉重，就算把大部分的收入都拿去繳房貸，只要咬牙撐過這 30 年以後就輕鬆了，所以台灣人願意省吃儉用，放棄生活品質，辛苦的繳房貸，為了就是 30 年後付清的貸款的苦盡甘來，由於消費者願意付這種代價，房價自然會高。

相較之下，在美國買房子不見得比租房有利，由於房地產稅金高，投資股票的投資報酬率通常比買房還高，所以美國人不會熱衷炒房，房價自然合理。

為何台灣的空屋率比美國高，租金卻沒有很便宜？

有人說提高房地產稅金，房東就會把這個成本轉嫁到租客身上，租金會因此被調漲，我認為不會，而且租金會降低。

因為當房屋的持有成本提高之後，房東不會希望房屋空著，會想辦法盡快出租，提高房地產稅金會迫使房東把空屋放到出租市場上，租屋市場將反映實際的供需狀況，當大量的空屋成為租客選擇的時候，在房東互相競爭的情況下，租金就會跌。

美國的房子幾乎都有人住，因為空屋的成本太高，沒有人會想買一個投資房，然後空著不收租金， 既然囤積空房比例很低，就不可能囤積房屋不出租而哄抬租金價格。

誰「偷」走了你的薪水？

如果一個台灣人用他收入的 3 分之一付房貸，建築商幾乎拿走了這全部的錢，如果美國人在房屋的負擔上一樣是收入的 3 分之一，這 3 分之一的錢有很大的一部分是交給縣政府的稅金。

在台灣，有錢人可以買一堆房屋，可以囤房，而不用付出相對的稅金！相較之下美國的房地產稅金高，房地產稅金可能就相當於一般人收入的 10% 了。

租房子的人則不用付房地產稅，大家不會想要搶著當房東，在這樣的稅法制度下，擁有房屋的人就要對當地付出更大的責任。

假設一個縣裡面總共有 10 棟房子，有一個有錢人買了 5 棟房子，剩下的 5 棟房子分別住了五個中產階級。 那麼這個擁有 5 棟房屋的有錢人，就會負擔這個縣 50% 以上的房地產稅收。稅收會用來造橋修路，各種公共建設。 所以我們很歡迎有錢人來當地住，來買豪宅，因為他們會增加政府的稅收，也會讓我們當地的建設更好。

在美國是這樣：假設一般中產階級每個月能負擔的「房屋貸款和稅金」是 100 塊錢，這時候在市場上能夠成交的房子大約就是 100 塊錢。房屋貸款每個月 60 塊錢，這 60 塊錢給了建築商人；房屋稅每個月 40 塊錢，這 40 塊錢給了縣政府。

在台灣，同樣的房價 100 塊錢，然而這 100 塊錢裡，房屋貸款每個月 $99 ，99 塊錢給了建築商人，房屋稅每個月 1 塊錢， 只有 1 元交給了政府。

所以同樣的房價，在台灣錢幾乎都被建築商人和地主賺走了，有錢人在台灣炒地皮，得利的是有錢人，大地主也不用負擔相對的社會責任。在美國則是有房地產的人支付了縣政府主要的稅收。

在美國，當有錢人來我們的社區買豪宅，就會讓我們的有更多的錢做公共建設，得利的是所有的人，有錢人是對社會有益的，身為縣政府的員工，我的薪水主要來源是房地產稅收，有房產的人付了我的薪水，所以在美國，包租公是好人啊！

至於在台灣，看到有人住豪宅，就只能羨慕，嫉妒，恨啊～看到立法委員高嘉瑜有兩間房，就只能氣氣氣了。高嘉瑜展示她凌亂的房間來表示她並不有錢，因為不合理的稅法制度，有房產的人被看成是既得利益者，造成了有房產的政治人物還要「展示自己凌亂的房間」，以表示自己並非包租婆的世界奇觀。

作者：外國倫看台灣，出處：外國倫看台灣 Facebook 

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