土地買氣退潮打回2018年水準 台中市量縮8成 建商獵地寵兒痛失交易王

上半年商用不動產和土地市場交易熱絡，到下半年出現明顯衰退，根據高力國際最新調查，受到經濟放緩、通膨和升息等多重因素影響，今年土地年度交易額約1,613億元、年減46%，創下2018年以來新低；一向在六都中穩居土地交易王寶座的台中市，買氣相較去年縮水近8成，量縮最為明顯。

高力國際今（28日）發布「2022年第四季商用不動產及土地投資調查」，高力國際副董事總經理黃正忠表示，今年商用不動產與土地兩大交易市場均出現萎縮，其中商用不動產年度交易總額約1,307億元，較去年下跌13%；而土地年度交易額約1,613億元、年減46%，近4年來首度跌破2,000億元，還是自2018年以來、創近5年最低。

黃正忠分析，今年房市利空浮現，尤其央行4度升息帶來的影響，使得商用不動產買氣在下半年轉弱，若將交易表現分為上、下半年，可看出上半年有壽險業出手購置台中市商辦大案，推升辦公室交易額；但下半年起，受到升息拉高報酬率的影響，投資型買方產品偏好則轉為廠辦。

4度升息衝擊商辦市場 廠辦成壽險業新寵

以全年來看，交易占比最大的是廠辦大樓，共計445億元，其次為辦公室的415億元；今年台北市勇奪交易王寶座，交易額達590億元，較去年增加30億元，台中市的202億元與桃園市的163億元分別位居二、三名。

從買方類型來看，今年製造業及科技業等自用型買盤趨緩，總計買入383億元；反觀金融保險業共計出手461億元，分別在台北市、桃園市及台中市都買進帶租金收益的商辦或廠辦大樓，今年的前十大商用不動產指標交易案中，金融保險業者便占有5個名次。

再看今年土地買氣大幅衰退，高力國際研究部董事梁儀盈說明，今年民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響年度土地交易動能，使得全年土地交易額僅1,613億元，而第四季萎縮的最為明顯，單季交易僅116億元，是繼2017年後，首次出現單季僅百億的交易額。

購屋需求降+供料和利率漲 建商收手土地賣賣

身為土地交易最大買方的建商，今年買入814億元，占總交易額50%，遠低於去年的72%；但建商並非完全不買地，是由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等。從區域來看，近幾年蟬聯土地交易王寶座的台中市，今年買氣大幅滑落，今年僅182億元，相較去年的825億元，跌幅近8成，是六都中量縮最明顯。

少了建商支撐土地交易市場，土地使用類型也有所消長，住宅與商業用地買氣同步下滑，反觀工業用地及產專用地逆勢崛起，支撐全年土地交易，交易金額來到729億元，占整體的45%。從今年前十大土地指標交易案例來看，有4筆是工業用地及產專用地。

展望2023年，高力國際董事總經理劉學龍認為，雖然經濟前景不明，且通膨及升息等兩大議題持續干擾，央行今年升息2碼半，壽險業的要求收益率已從年初的2.059%提升到2.72%，勢必加深壽險業購買物件的難度，交易區域及產品將改變，除了精華區的商辦或廠辦等核心資產，收益率較高的帶租約工業不動產也是選項。至於土地市場，面對新一輪打房政策及信用管制暫不退場，交易市場恐持續冷卻。