國產署擴大以地易地範圍　可對價格提異議 估價師：異議成功率低

財政部國有財產署修正「國有非公用不動產交換辦法」，讓都市計畫範圍內的國有地與私有地辦理交換的區位範圍，從僅限位於同一街廓或重劃區，放寬至可在同一都市計畫範圍內辦理；同時新增私有地所有權人得對查估評定價值提出異議。不過，估價師說，在估算價格和辦理交換時容易有爭議，過去提出異議成功機率低，希望針對這些問題進行改善。

許多民間用地周邊毗鄰到國有土地，想進行整合運用或開發，常常因為卡在一小塊畸零地而動彈不得。為了讓土地運用更彈性，財政部國有財產署趕在11月底前修正「國有非公用不動產交換辦法」。

國產署副署長游適銘說明，辦法修正前，在都市計畫區內的國有地和私有地辦理交換的區位範圍，僅限於位於同一街廓或毗鄰街廓，或是位在同一個重劃區為限。但考量部分的國有地因為地形、位置等情況，加上全台有400多個都市計劃區，為了提高土地的運用效益，讓私地主有更多的選擇範圍，放寬至同一個都市計畫區域內，可供單獨建築使用的用地來進行交換。

以往中央機關為達成特定公務或公共目的而需用私有地，都會依照國有財產計價方式規定委外估價後辦理交換，若私有地主對價格有異議，國產署不會受理，而本次修正納入「私有地的所有權人可對查估評定價值提出異議」，一旦私地主對估值有疑慮，可透過異議機制反應。

游適銘說，國產署對於面積500坪以上的國有地採取只租不售，實務上需要取得所有權，又會想透過地上權或委託經營方式來取得使用權，修正辦法後，可透過等值交換使用辦法，讓民間可取得國有地，進行更多整合和運用。

身為不動產估價師、同時擔任不動產聯盟總會監事長黃昭閔受訪時說，許多國有土地過去是水道或既成道路，經過時間演變及土地開發變成畸零地，這些土地往往緊鄰私有地，「國有非公用不動產交換辦法」修正後，讓公、私有土地可以交換，讓地籍重新整理，整合為高度利用土地，可以創造最大效益。

不過，黃昭閔也提到，土地價值如何計價是根據該辦法的第5條之1規定，「應由不動產需求機關依國有財產計價方式規定，委由不動產估價師或適當機構查估不動產價值，並將估價報告書函送執行機關依規定辦理評定。」簡單地說，計價作業是由各方分署或分處來處理，從地方到中央會經過兩次的估價小組審議，通過後對民間提出交易價格。

黃昭閔以自身經驗指出，一般國產署的計價會比民間高一些，民眾若有異議，就得重新請不動產估價師提出申復，再送請估價小組審查，往往異議成功的機率並不高，「大概可以用十賭九輸來形容」，最常出現的狀況是，某塊農地上有蓋鐵皮工廠，依照土地編定類應以農地價格來計算，但地方單位往往就以土地使用分區的標準，使得公家跟民間的認定會出現價格落差。

黃昭閔說，另一種狀況是等值交換為前提，價格轉換時，會出現小坪數換大坪數，引發部分民眾的不滿，這也是公私土地交換常見的問題之一。政府有心想要促進土地利用的美意值得肯定，在計價跟異議的部分或許還有檢討空間。