【租事圓滿了嗎2-2】專家：解決居住權保障 併行落日條款解租屋黑市

300億元中央擴大租金補貼專案7月3日再度上路，為了讓租屋族看得到也領得到，政府強調「房客申請租金補貼不需要取得房東同意」，再加碼補貼房客的同時，也鼓勵房東成為公益出租人，享有綜所稅、房屋稅和地價稅等優惠，但是租金補貼糾紛層不出窮，房客抱怨房東不給申請、房東無奈房客未告知就跑去申請，儼然加劇雙邊的隔閡。


學者：租補是第二層次 追根究柢要回到民眾「居住權」

景文科技大學財務金融系副教授章定煊直指，租金補貼是表象的議題，實際要回歸到最基本的居住權問題，也就是政府要擔負的責任，第一個層次是保護居住權，不能讓人喪失居住地；第二層次是，聯合國訂定的《經濟社會文化權利國際公約》（The International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights，ICESCR）第11條第1項規定「確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適足之衣食住及不斷改善之生活環境。」

章定煊認為，現在政府推出租金補貼試圖解決第二層次的問題，但實際情況是，第一層次的居住權並沒有解決，就想跳級打怪，「租金補貼就變成始終繞不過去的死結」。現在應該要回到政府對房客的保障可以做哪些，包括不能隨意回收房屋或是漲房租等。

比照國外規範租金漲幅跟居住權益 福利制度才有意義

他舉日本為例，日本的房租很貴，是因為日本對房客的保護高，依照《借地借家法》規定，房東不能隨意收回房屋或漲租，除非家中發生重大變故，如火災等，才能順理成章地收回，否則一旦走上法院，房東勢必會敗訴；另外，其他歐美等國家也有調控租金漲幅、保障房客權益的規範。

章定煊認為，政府現在能做的就是回到保障居住權，首先是訂定規範，房東不能隨便跟房客解約，房租漲幅按照CPI進行調整，若房東能夠遵守規範、誠實報稅就給予租稅優惠；一旦能落實，房客申請其他補助就不會有問題，包括租金補貼都能順利領到，也跟落日條款併行，畢竟《稅捐稽徵法》賦予財政部很大的查稅權利，只要能強硬執法，「就不用一直繞路處理居住正義的問題」。

專家：政策必有兩面刃 欲解租屋黑市必要強硬執法

看到房東跟房客的關係越來越緊張，馨傳不動產智庫執行長何世昌感嘆，任何一項政策都有正反兩面的效果，如同西藥，可以治好頭痛但副作用會傷及腸胃，同樣地，政府祭出租金補貼能降低租屋族負擔，卻也增加房東租稅成本，在租稅轉嫁的狀況下，自然會反映在租金上。

何世昌直言，政府希望透過租金補貼來彌平高租金民怨，「坦白講就是無解」，依舊要回歸到房市跟租屋市場來看，政府不是不努力，近年來努力興建社會住宅，但社宅從規劃、發包、興建到驗收，最快也要4年的時間，短時間內很難透過社宅來解決居住問題，所以設計租金補貼；但租屋黑市也是數十年來未解的難題，就形成一個無解的循環。

要解決租屋黑市問題，民間團體提出財政部應該針對租屋補貼政策的房東課稅部分設計「落日條款」。何世昌認為，落日條款恐怕不夠，「胡蘿蔔跟棒子」要併用，即便落日條款出爐，如政府規定落日之後申報者，就回溯5年的所得跟罰鍰，但財政部無主動稽查作為，黑市依舊難見天日。

稽查範圍不求多 專案、定點、長時間才能見效

何世昌說，政府人力不足，過去他們曾建議，財政部可先選定部分縣市的行政區查稅，如台北市大安區、新北市板橋區等，分批進行住宅使用情況普查，由稽查人員到戶專訪，房東自然會緊張，也願意趕在落日條款之前申報，唯有長時間的執行，才能真正打破租屋黑市。

倘若一個行政區太大，也可以把範圍縮小，持續地執行一定會收到成效。何世昌強調，民眾一定要有認知，現在的房市或租屋黑市問題，不可能在兩三年內解決，必須要可長可久，且跨任期、跨黨派的政策，才能完整處理問題。

何世昌認為，政府祭出租金補貼政策，卻加上房客可自行申請的但書，無疑是讓「房東跟房客互咬」，糾紛得由租屋族跟房東承擔，「不是很負責任的作法」，畢竟現在租賃市場供給緊繃，由房東主導，建議房客能平心靜氣與房東商量，提出可彌補房東稅負損失，又能領取租金補貼的做法，畢竟出錢的是政府，雙邊不要硬碰硬，最後只是兩敗俱傷。